A partir desta quinta-feira, 1º de janeiro de 2026, entram em vigor as primeiras mudanças práticas da reforma tributária para o mercado imobiliário. O novo sistema começa em fase de testes e altera a forma de tributação sobre aluguéis, ganho de capital e cadastros de imóveis, com impactos diretos para proprietários em todo o país.
Uma das principais mudanças atinge quem aluga imóveis para empresas. Contratos não registrados até 31 de dezembro de 2025 passam a sofrer a incidência do novo IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Com isso, a carga tributária pode subir de cerca de 27,5% para até 35,9%, dependendo do caso.
No aluguel residencial, a transição será gradual. Em 2026, será aplicada uma alíquota simbólica de 1%, como fase de teste, com aumento progressivo até a cobrança integral prevista para 2033, conforme o cronograma da reforma tributária.
A nova legislação também autoriza a atualização dos valores dos imóveis declarados para o preço de mercado, com a cobrança de um imposto reduzido de 4% sobre o ganho de capital — percentual inferior às alíquotas tradicionais. Além disso, municípios deverão ajustar o IPTU para se adequar ao novo modelo, com estimativas de reajustes médios que podem chegar a 21,5%.
Outra novidade é o início da implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF dos Imóveis”, que vai centralizar informações patrimoniais na Receita Federal. No caso dos aluguéis, apenas parte dos proprietários será contribuinte do novo imposto: a regra vale para quem possui quatro ou mais imóveis alugados e ultrapassa R$ 240 mil por ano ou R$ 24 mil em um único mês com locação.
Em 2026, haverá apenas a obrigação de declarar essas informações, sem recolhimento de imposto. No entanto, o descumprimento da declaração poderá gerar multa. A cobrança efetiva começa de forma reduzida em 2027, com aplicação total das alíquotas prevista apenas para 2033. Pequenos locadores seguem fora da nova tributação durante esse período de adaptação.
Esse cronograma faz parte da transição da reforma tributária, que prevê mudanças graduais para reduzir impactos imediatos sobre o mercado imobiliário e permitir a adaptação de proprietários, empresas e administrações públicas.